77200165

موضوع عقد اجاره و سرقفلی اماکن تجاری یکی از رایج ترین اموری است که درقوانین و نظام حقوقی کشورمان جایگاه ویژه ای داشته و دارد و درحال حاضر نیز بدلیل بروز تنازعات در روابط مالکین ومستاجرین بخش بزرگی از پرونده های حقوقی مطرح در مراجع قضائی را شامل می شود و نظر به دگرگونی های حاصل در جامعه و حاکمیت قوانین اسلامی بر امور ، پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران ، تجدید نظر در قانون مالک ومستاجر مصوب سال 56 نیز همچون بسیاری از مقررات اجتناب ناپذیر بود که درچند مرحله اصلاح و  مورد ترمیم قرار گرفت تا اینکه سرانجام در سال 1376 قانون مالک و مستاجر جدید تصویب و لازم الاجراء گردید که مهترین این تغییرات ، سرقفلی اماکن تجاری و روابط حقوقی موجر و مستاجر این نوع اماکن است .

سوال : تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست ؟

شاه صاحبی : سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید درنتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند و یکی از مهمترين مسایلی که می بایست در عقد اجاره  به آن توجه كرد آن است که روابط موجر و مستاجر  بر ‌اساس كدام قانون و تحت چه‌ ‌شرايطي تنظيم مي شود .

سوال :  اگر طرفين قرارداد  بخواهند روابط ‌استيجاري خود را تحت‌ ‌قانون سال 1376 منعقد کنند چه نكاتي را باید در اجاره نامه رعايت كنند ؟
شاه صاحبی :  مطابق ماده 2 این قانون ، قراردادهای عادی اجاره برای این که مشمول مقررات این قانون قرار گیرد باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
 مهترین نکته آن امضاء اجاره نامه توسط دو نفر شاهد است لیکن ‌اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولي طرفين، ‌قراردادشان را بعد از زمان لازم ‌الاجرا شدن اين قانون مثلا 1378 تمديد كرده‌‌ ‌باشند قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد ‌بود و روابطشان بر مبناي قانون سال1356 ‌ ‌تنظيم خواهد شد و مطابق اين قانون با آنها رفتار مي‌گردد.

 سوال: آيا كساني‌ ‌كه روابطشان را بر مبناي قانون سال 1376 تنظيم مي كنند حق سرقفلي به آنها ‌تعلق مي‌‌گيرد؟‌
 
شاه صاحبی :  هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و پس از انقضاء مدت اجاره و تخليه عین مستاجره ، می بایست حق سرقفلي مستاجر را به نرخ و قيمت ‌ روز پرداخت كند اما اگر براي اين امر‌ ‌ بين طرفين توافقی وجود نداشته باشد دادگاه با تعيين كارشناس، قيمت عادله روز را‌ ‌تعيين مي كند و كارشناس نيز براي تعيين قيمت عادله، مكان تجاري و نحوه استفاده از آن‌ ‌و موقعيت ‌ملك و ... را در نظر مي گيرد و البته چنانچه هر يك از طرفين نسبت به نظر کارشناس اعتراض ‌داشته باشند ، مي‌توانند از دادگاه تقاضاي ارجاع امر به هيات سه نفره از كارشناسان‌ را نمایند .
   
سوال : اگر مالك هنگام اجاره مبلغ سرقفلي را نگرفته باشد اما مستاجر مغازه‌ ‌را با سرقفلي به ديگري ‌واگذار كند ، چطور ؟‌
   
 شاه صاحبی : چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد‌ ‌ولي مستاجر با دريافت سرقفلي مغازه را به ديگري ‌اجاره دهد پس از پايان مدت اجاره‌، ‌مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلي را از مالك ندارد و  با پايان مدت ‌اجاره مكلف است مغازه‌ ‌را تخليه كند و اگر مدعي حقي است باید به كسي كه ملك را از او اجاره كرده، ‌رجوع ‌كند.
   
سوال : اگر مستاجر حق انتقال به غير نداشته باشد مي‌تواند مالك را ملزم به‌ ‌انتقال مغازه به ‌مستاجر ديگري كند؟‌
   
 شاه صاحبی : چنانچه مستاجر حق انتقال به غير را‌ ‌نداشته باشد با پرداخت سرقفلي به مالك باز هم حق ‌انتقال به غير نداشته و پس از‌ ‌پايان مدت اجاره مكلف به تخليه مغازه است و در اين فرض كه سرقفلي به مالك پرداخته‌ ‌مالك بايد هنگام تخليه به نرخ عادله روز به وي سرقفلي بدهد.‌
سوال :  ‌آيا حق كسب و‌ ‌پيشه به مستاجري كه مطابق قانون سال 76 قرارداد اجاره تنظيم كرده، تعلق ‌مي‌‌‌گيرد؟‌
   
 شاه صاحبی : اصولا برابر قانون سال 76 اصل بر آن است كه حق كسب و پيشه وجود‌‌ ‌نداشته باشد مگر آن ‌كه:
   
1-ضمن عقد اجاره شرط شود تا زماني كه ملك مورد اجاره در‌ ‌تصرف مستاجر است مالك حق افزايش ‌اجاره بها و تخليه ملك را ندارد و متعهد شود هر‌ ‌ساله ملك را به همان مبلغ به او واگذار كند در اين ‌صورت مستاجر مي تواند براي اسقاط‌ ‌حق خود مبلغي را به عنوان سرقفلي از مالك يا مستاجر ديگر ‌دريافت كند.
   
2-در ضمن عقد‌ ‌اجاره شرط شود كه مالك، ملك را به غير مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به ‌اجاره‌ ‌متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند مستاجر مي تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه‌ ‌محل، ‌مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت كند.
   
سوال: اگر مدت اجاره تمام‌ ‌شود ولي مستاجر مبلغي به عنوان سرقفلي نپرداخته باشد آيا مي تواند ‌مبلغي به عنوان‌ ‌حق كسب و پيشه دريافت كند؟‌
   
شاه صاحبی : خير ،  برابر قانون سال 76 تنها در صورتي كه‌‌ ‌مستاجر مبلغي به عنوان سرقفلي به مالك ‌پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخليه از مالك‌ ‌به نرخ عادله روز از او سرقفلي را باز پس گيرد.
سوال : اگر مستاجر بدون رضايت‌ ‌مالك، عين مستاجره را به ديگري انتقال دهد و از طرفي حق انتقال ‌به غير را هم نداشته‌ ‌باشد حق سرقفلي پرداختي قابل مطالبه است يا خير؟‌
   
شاه صاحبی : اگر مغازه بعد از لازم‌ ‌الاجرا شدن قانون سال 76 به اجاره واگذار شود و بدون رضايت موجر به ‌غير واگذار شود‌ ‌در صورت صدور حكم تخليه به علت انتقال به غير، مستاجر يا متصرف مغازه استحقاق ‌دريافت‌ ‌نصف حق سرقفلي را دارد .