وکیل

IRVsliderphot22
sliderphoto

بایسته های سرقفلی


  از زمان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ اجاره تمام اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی تنظیم  شوند تابع این قانون هستند. لذا روابط استیجاری قبل از این قانون و نیز روابط ناشی از انتقال حقوق مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که اولین قرارداد اجاره مربوط به قبل از اجرایی شدن قانون سال ۷۶ باشد مشمول این قانون نیست.
از جمله شرایط این قانون در مورد قراردادهای عادی قید مدت و تنظیم آن در دو نسخه و ضرورت امضای موجر و مستاجر و دو نفر از گواهان یا شهود است  که در مورد اماکن تجاری و کسب و پیشه نیز مالک می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.
در این میان اگر مالک از مستاجر ، سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی، ملک را بدون اجازه مالک به دیگری انتقال دهد پس از انقضاء مدت اجاره، مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را نخواهد داشت لیکن اگر موجر مبلغ سرقفلی را از مستاجر دریافت کرده باشد ، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را خواهد داشت .
از سویی دیگر اگر مستاجر به مالک سرقفلی پرداخت نکرده باشد ، پس از انقضاء مدت اجاره و  هنگام تخلیه هم حق اخذ و ادعای سرقفلی را نخواهد داشت .
اما قراردادهای استیجاری قبل از سال ۷۶ مشمول این قانون نخواهد بود و براین اساس در صورتی که مستاجر اماکن تجاری حق انتقال به غیر را داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد اما اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا مالک جهت انتقال به غیر رضایت نداشته باشد ، موجر می بایست در ازاء تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را طبق نظر کارشناس بپردازد وگرنه مستاجر حق دارد جهت انتقال مورد اجاره ، دادخواست تجویز انتقال منافع خود را به دادگاه تسلیم نماید.
همچنین چنانچه مستاجر بدون رعایت ضوابط ، منافع مورد اجاره را به شخص دیگر انتقال دهد ، موجر نیز حق درخواست تخلیه را پیدا می نماید و فرقی نمی کند که ملک تجاری در اختیار مستاجر باشد  یا متصرف دیگری؛که در این صورت مستاجر یا متصرف باید در ازاء دریافت نصف حق کسب و پیشه ، ملک را تخلیه نماید.
در مواردی هم که محل کسب و پیشه برای شغل معینی اجاره داده شده است اگر مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد موجر حق فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد و در این حالت به هیچیک از مستاجر یا متصرف حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد.

مطالبه سرقفلی بر مبنای قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 و 1356

از مهمترين مباحث مربوط به اجاره اماکن تجاری بحث سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت است كه جايگاه بسيار مهمي در مباحث حقوقی و اقتصادی داشته ، تغيير و تحول اين نهاد حقوقي و تقنين در اين باب هميشه حساسيت‌زا و بحث‌انگيز بوده است كه خود دليل بر نقش مهم و فراگير اين نهاد در عرصه اقتصادي اجتماع مي‌باشد و به این منظور باید بین قراردادهای استیجاری که قبل از ۱۳۷۶و بعد از آن تنظیم شده و یا می شود فرق قائل شد.

سوال : منظور از قراردادهای استیجاری بعد از سال ۱۳۷۶چیست ؟ و رعایت چه نکاتی در آن ضروری است؟

شاه صاحبی : از زمان لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ اجاره کلیه اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی تنظیم می شود تابع این قانون هستند. از این رو روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون و نیز روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اولیه اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ باشد مشمول این قانون نخواهد بود و  باید توجه داشت در مورد اسناد عادی قرارداد اجاره حتما باید ضمن تعیین مدت اجاره ، قرارداد در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر و دو نفر گواه که مورد اعتماد طرفین هستند نیز برسد و در مورد اماکن تجاری و کسب و پیشه هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند ، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی توافق و از مستاجر دریافت کند.

ادامه مطلب:  مطالبه سرقفلی بر مبنای قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 و 1356

شرایط قانونی اماکن تجاری مشمول قانون موجر و مستاجر سال 1356

 بر اساس مقررات حاکم بر روابط موجر و مستاجر املاک تجاری مستاجر تنها زمانی مي تواند منافع عین مستاجره  را به غیر انتقال دهد که در اجاره نامه چنین حق و شرطی برای وی در نظر گرفته شده باشد و در اين وضعیت مالک یا موجر مي تواند در صورت انقضاء مدت اجاره و يا فسخ آن ، اجاره نامه جدید تنظيم کرده و مستاجر جديد نیز داراي چنين حقي می باشد .

سوال : آیا چنانچه مستاجر در اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد ، براي انتقال مورد اجاره به غير کافی بوده و مستاجر می تواند هر موقع که خواست عین مستاجره را واگذار نماید  ؟
پاسخ : بله ، مشروط به اینکه اگر در اجاره نامه حق انتقال به غير پیش بینی شده باشد  ، می بایست فقط برای همان شغل يا شغل مشابه منافع مورد اجاره انتقال یابد .
سوال : اگر در اجاره نامه حق انتقال به غير سلب شده باشد اما مستاجر آنرا به ديگری انتقال دهد چه ضمانت اجراهای قانونی وجود داشته و مالک چه حقی پیدا می کند ؟
پاسخ : برای پاسخ شما حالات مختلفی متصور است:
1 - اگر در قرارداد اجاره حق انتقال به غير از مستاجر سلب شده باشد و يا اجاره نامه اي در میان نبوده و مالک راضي به انتقال به غير نباشد ، مالک بايد در مقابل تخليه مورد اجاره ، حق کسب و پيشه مستاجر را بپردازد و اگر مالک نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غير باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پيشه ، مستاجر حق دارد به دادگاه مراجعه کند و دادخواست تجویز انتقال منافع را مطرح و در اين حالت دادگاه نهایتاً حکم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه را صادر مي کند . در اين حالت مستاجر جديد از هر جهت نسبت به تمام شرايط اجاره قائم مقام مستاجر قبلی خواهد بود. مضافاً اینکه حکم مذکوراز زمان قطعيت ، شش ماه جهت انتقال به غير اعتبار دارد و هر گاه ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ حکم قطعي منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جديد انتقال داده نشود ، حکم مزبور بي اثر خواهد شد .

ادامه مطلب: شرایط قانونی اماکن تجاری مشمول قانون موجر و مستاجر سال 1356

سرقفلی اماکن تجاری بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال 1376

موضوع عقد اجاره و سرقفلی اماکن تجاری یکی از رایج ترین اموری است که درقوانین و نظام حقوقی کشورمان جایگاه ویژه ای داشته و دارد و درحال حاضر نیز بدلیل بروز تنازعات در روابط مالکین ومستاجرین بخش بزرگی از پرونده های حقوقی مطرح در مراجع قضائی را شامل می شود و نظر به دگرگونی های حاصل در جامعه و حاکمیت قوانین اسلامی بر امور ، پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران ، تجدید نظر در قانون مالک ومستاجر مصوب سال 56 نیز همچون بسیاری از مقررات اجتناب ناپذیر بود که درچند مرحله اصلاح و  مورد ترمیم قرار گرفت تا اینکه سرانجام در سال 1376 قانون مالک و مستاجر جدید تصویب و لازم الاجراء گردید که مهترین این تغییرات ، سرقفلی اماکن تجاری و روابط حقوقی موجر و مستاجر این نوع اماکن است .

سوال : تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست ؟

شاه صاحبی : سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید درنتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند و یکی از مهمترين مسایلی که می بایست در عقد اجاره  به آن توجه كرد آن است که روابط موجر و مستاجر  بر ‌اساس كدام قانون و تحت چه‌ ‌شرايطي تنظيم مي شود .{jcomments on}

ادامه مطلب:  سرقفلی اماکن تجاری بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال 1376